1  考察分析

　　对于民宿的考察分析，主要有两个方面，第一个方面是从全方位了解民宿这个行业，另一方面也是一个可行性的分析，更多是关于经济。

　　体验考察分析既然民宿是一个服务体验行业，那么你一定要用心去感受这个行业，你并不是漫无目的去看，分别从如下几点去体验和分析这个民宿：

　　a.特点/亮点/吸引点   b.交通    c.大环境   d.周边小环境   e.商业氛围   f.服务  g.配套设施  h.室内设计  i.餐饮  j.消费者反馈

　　一个民宿的好坏主要由上面这些点构成，你在考察的时候需要去记录这些信息，哪些是我可以学习的，哪些是在你的民宿要规避的。

　　收入支出的考察分析：

　　​a.成本预估分析:要从侧面了解你所考察区域的租赁成本费用，改造的费用全国是差不多的，找懂设计的朋友是可以预估出来的，然后再测算一下运营的人员成本，要清楚你开民宿需要投资多少钱。

　　b.收入预估：收入预估实际上是好做的，房间价格是透明的，平时和周六日多去几趟就可以估出入住率的情况，从而也就知道项目的收入情况。

　　我们做支出收入预估是十分有必要的，情怀仅仅是我们做民宿的起因，只有算了账你才知道你要花多少钱，大概能挣多少钱，这是一切商业的根本。如果并不能维持一个合理的收入或者甚至赔钱，再多的情怀也会消磨殆尽。

　　2  立项定位

　　如果你通过考察以后发现你的项目是可行的，那么我们就需要立项了，立项之前的必要条件就是定位。

　　民宿如何定位?民宿的定位有三个客观依据，缺一不可。

　　首先，你要做一个多大规模的民宿，大概投入多少钱?这直接决定了你民宿的档次和客单价。

　　另一方面，民宿的核心竞争力是差异化，而民宿的差异化是什么?就是民宿的主人!在做定位之前，你作为民宿主人需要详细分析自身有哪些优势，哪些特长，哪些可以落地在你的民宿行为中，哪怕是喜欢与人为善、做饭好等这些都是你的优势，也是你民宿的差异化。

　　最后一个方面，也是比较关键的一点，民宿主人很容易自弹自唱和自嗨。别忘了你是为消费者服务的，在做定位之前你需要深入了解一下你目标人群的消费习惯和消费特点，他们的青睐方向也是你要考虑的重要因素。

　　说了这么多，我们到底要定位什么呢?我们需要如下几点的明确结果：

　　a.品牌核心竞争力/品牌特色b.品牌消费定位/客单价c.表现风格定位d.品牌文化/精神

　　有了这些结果，你会发现你对你的民宿印象十分清晰明了，仿佛有了指路的方向，这也是你接下来实操的理论导向。

　　3  项目选址和经济分析必须同时开展

　　很多民宿老板都询问选址的事，而实际上，选址并不是一个孤立的事，在选址的同时，经济分析必须同时做，这两者是同步进行的，缺一不可。

　　关于民宿选址，我们在前文中已经说了很多次，其中有一个概括性的文章，下图就是链接，忘记的再戳进去看看。

　　其中总结起来，你选址的地方你要有感觉、能够有政府关系支撑和具备客观的地利因素，而具体决定你到底能不能选这里的关键是经济指标分析。

　　说起经济分析，和一开始我们提到的收入支出分析类似，由于每个地块的情况都有很大区别，并不是你想找一个300平米的地方就能够那么准的。所以在定址之前，请找相关土建和设计专家去您要定的地址上详细估算一下。

　　为什么要估算?因为假如你的地址上给排水系统不完善或者电容量不够，光地下埋管道和引电的这些钱花个百八十万都是很有可能的，不要掉到这种坑里，民宿改造中，看不见的钱远比看得见的要多。

　　另外，当已经有备选地待定的时候，你就可以精准算出你的房间数了，那么根据上文中你总结的客单价定位和周围民宿的入住率，你就可以预估出你的收入情况了。有了投入和支出测算和投资回报情况，你才能决定你选址的这个地方到底能不能干，这个事一定不是拍脑门决定的。

　　4  疏通政府关系和签订租赁合同

　　为什么把疏通政府关系放在了前面?因为你必须要在选之前确定你所选址的地方是否能够正常办理证件和执照，有没有硬伤。假设你选址的地方是所谓黑户，无法办理证件，那么你也需要确定会不会在你做起来后有人总找你的麻烦。

　　另外有一点很容易被民宿主忽略，那就是与村干部之间的关系，在选定地址之前必须要和当地的行政单位多打交道，看看是否能够融洽相处。如果村长真的是十分品行恶劣或者难相处的人，那么你的项目要慎重考虑，不要给自己埋雷。而且村干部的关系处理好了，和村民的关系会容易解决的多。

　　签订租赁合同的时候建议一定要把土地属性和房屋的权属弄清楚，不要有纠纷，其中包含继承纠纷和其他纠纷。在签合同之前希望能够花些小钱让律师起草或者律师审查，有利无弊。

　　5  功能规划与视觉设计

　　在这里，我们要把功能规划放在前面，甚至做功能规划的和室内设计的可以是两批次人。做功能规划一定是要懂酒店运营和管理的人来做，需要准确的计算和理性客观规划。

　　而做视觉设计则是另一个偏感性和自我的事情，而且做视觉设计也是要在功能框架内做，好的设计一定不会被框架限定，而是能为功能性锦上添花，将功能融入美学之中。

　　在做视觉设计的时候怎么才能做好呢?建议民宿主把你认为你的民宿给人的感觉描绘出来，另外寻找一些参考图片就够了，要让设计师有充分的想象空间和创造力，你的空间才会有亮点和别具一格的元素。

　　6  众筹

　　很多民宿主都在疑惑，什么时间节点开始众筹，众筹都要准备什么?

　　按照“众筹女神”镡玉的话来说，众筹需要一个动人的故事，一段优美的视频和一个真实的数据。

　　一个动人的故事不仅是你的初心，更是你做这件事的决心和信心。

　　优美的视频中最关键的就是你民宿选址地的环境和你的室内外设计，这是吸睛的地方。

　　真实的数据就是你要告诉你的人你要花多少钱及怎么把他们赚回来并盈利，这是你在确定地址前就应该思考完毕的问题。

　　当你做完设计后，也是你可以开始众筹的时候，众筹不仅是一个大众评估项目的时候，也是一个很好的推广曝光机会。而且给你众筹的人大多数都是你的潜在消费群体层次，如果你的消费者对你的项目很看好，不仅会给你增强信心，更能够借用到这些众筹股东的资源。