现今，全球经济环境变化多端，新闻中出现的坏消息远多于好消息，连一向最受看好的中国经济，估计也将不再如过去般乐观。这股氛围势必对酒店业者及投资方带来不小的影响。究竟他们会遇到什么问题? 策略上又该如何应对？
建设符合市场需求的酒店项目
若要一语道破，面对国际金融诸多不确定因素，酒店集团应针对市场需要建酒店。
与酒店业紧密相关连的便是商业地产，过去短时间内开发太多商业地产及综合体，也导致中国商业地产有很多虚火，目前仍有酒店不断建设中，未来三到五年里，亚太地区60%的新供给量在中国，其中60%是高端酒店。
但在未来宏观经济不看好的情况下，国际酒店集团应如何在中国扩张部署，是目前首要考虑的问题，市场必定需要一段时间调整与消化这些庞大供给量，特别是个别城市如三亚。
对此，凯悦酒店集团地产及发展部首席副总裁夏农指出，从种种迹象看来，行业人士都预期中国的GDP、进出口贸易等资料并非如过去那么乐观，大环境受外部经济的影响，将会慢慢体现在就业与需求上，过去政府曾推出4万亿投资的刺激计划，但现在地方政府的债务水平相当高，未来政府能够刺激经济的手段相对有限，因此中国整体的宏观环境并不乐观。
从长远看，中国仍是全世界经济发展非常强劲的市场，未来会有更多需求，但将无法像过往几年猛增。主要原因是，现在土地成本过高，特别在一线城市，好地点已使得五星级酒店的房价无法支撑。
他也强调，现在很多二线城市酒店有很大错配，也就是说，该地并不需要五星级酒店或是国际品牌五星级酒店，仅是开发商拿地希望通过酒店拉升地块价值。现在酒店集团面临的问题是，项目确实很多，但是真正的去看到好的、适合盖酒店的项目其实上也并非那么多。所以在这样市场环境里，需更加谨慎，以一个符合经济规律的方法考虑酒店发展机会，而不是拼命的插旗子;项目要既能给业主带来合理的投资回报，也给品牌带来价值，这是酒店品牌在中国运营成功的关键。
法国雅高酒店集团大中华区执行董事兼业务发展副总裁汤家骥也表示，在悲观当中仍有乐观，市场还是存在一个很大的潜在机遇。未来酒店发展方针应是针对每个地区市场的分配来建置酒店和选择品牌，针对市场的空缺来盖酒店。让消费者有选择，而不是盖五星级酒店卖三星级的价钱，然后就有很多的投诉。
开发旅游地产
中国有个趋势，在前年初开始，城市酒店的发展越来越窄，在主要城市里已饱和。所以许多酒店集团都开始到二三线、四线市场寻求发展空间。开发旅游地产是另一条路，土地成本相对低。现在中国旅游市场相当火，长假期间的自驾游肯定热门，旅游就要有目的地，以满足不同消费者，酒店集团发展的机遇就在于跟不同品牌合作选址，开发市场所欢迎的酒店。
州逸酒店和度假村集团高级运营副总裁冯志坚则补充道，作为酒店投资方，刚到一个新的地点时，首先必须考虑新酒店是否能得到当地政府对打造基础配套设施的许可，最好能在建造酒店之前有参与政府的投资，在该地引进国际化的基础设施，比如国际医院、国际学校及各项国际品牌生活空间等，以提高该地商业利用价值。
而酒店管理集团在选择进入某城市或地点之前，必须做很多评估，主要评估进去之后是否能增加附加值，要了解业主与投资方的需求与顾忌为何，同时也要预测未来进驻的入住率是否会达到一定水平;这些事前评估及决策对投资方来说也是同样道理，当你签合作协议时要选择合适的品牌，不仅是选择那些已遍布全球的品牌，也可选择全新品牌，这就要根据当时所处的环境，只要保证引入该品牌能有所获利。
比如，香格里拉酒店集团常是成为某些城市的开拓者，成为第一个吃螃蟹的人。
作为一个综合性的运营商，在中国地区的扩张要如何增加其价值和规模？
州逸酒店和度假村集团高级运营副总裁冯志坚表示，州逸酒店集团是三年前新成立的公司，目前在中国已签订一些协议，比如位于上海环球金融中心对面在建的J Hotel，另一项目位于成都，靠近成都山上，约200间房。集团策略非常灵活，从一线到二、三线城市，甚至四线城市都有。
集团在中国的布局相当开放，愿意洽谈任何合作的可能性，州逸集团合作期限最短是五年，并非集团不愿意获得更长时间的拥有权，而是在前期与业主有好的合作关系，上轨道之后就希望把管理权限移交给对方，并在有限的时间当中为业主带来好的回报率。
现在我们已经管理运行了五家酒店，集团并参与酒店设计或建设过程等不同的商业模式当中，尤其是在二、三、四线城市，州逸都非常愿意跟业主合作，因为我们相信这些业主会有不同的投资兴趣。在多年前州逸酒店集团也只到北京、上海等一线城市开酒店，但现在考虑深入二、三线城市。集团在新城市开酒店，会让在一线城市已具有管理经验的人帮助酒店的发展和管理。
走进市级城市
事实上中国一些市级城市的确是国际酒店集团未来发展的方向，波士顿顾问公司的报告指出，50到60%的中国巨富不住在中国一线城市，而是住在三四线城市，这也意味着这些地区或有业务发展的机会。
汤家骥表示，国际酒店集团从二、三级城市往市级城市扩张前，也要考虑现实情况。首先你想把什么样的酒店产品放在这些不同的城市里面去? 酒店品牌在这些新地方是否能得到很多尊重？ 如何能让该地的消费者认可你的产品?？这并不意味着品牌要达到与国际一流品牌高度，但至少要能够具有进一步在该城市里扩展品牌和业务的能力。
所以进入该地之前，集团要评估酒店哪些领域具有较大发展潜力，然后看看集团旗下哪个品牌最符合该地发展，就是选择相应品牌，并符合当地特点，同时要能获得投资商的赞同。
回报率才是重点
能给予酒店业主带来多少回报率，才是酒店管理集团判定是否值得进入一地的重要标准。作为酒店管理公司的运营商，管理的是业主的资金，要思考如何投入更保险、更能保证获利，同时也保证酒店品牌不受到伤害。
夏农表示，在目前多数中国城市，要找到供不应求的市场并不容易，基本多为供过于求，但为何依然有许多高星酒店在建？新开业酒店会吞食老酒店的生意，新酒店会以一个更高的标准进入市场，因此主要城市的入住率虽有跌幅，但平均房价却在增加，市场存在的更多是更新换代的机会。
中国快速城市化过程当中不存在最后一块地的概念，很多城市新区未来都相当有发展潜力，但时机很重要，可是往往也很难判断，不能是酒店等市场，而是市场等酒店。
如果在一地盖五星级酒店，这个地方三五年后才会成熟的话，业主多半没有耐心等下去，也无法提供酒店维护的保证，时间久了酒店便慢慢陈旧，所以等到有市场之后，附近又有新酒店开业，就会分食生意。
开发商和投资者如何掌握酒店市场机遇？
中国的经济和房地产的发展正经历转型期，就像人的成长历程一样，青少年阶段每年都长高十公分，到18岁成年以后会变得更聪明、更强壮，但是不一定会长高、长得那么快。中国从快速成长到转型期，酒店、地产开发商及投资者会面临什么样的问题?
晶华国际酒店董事长潘思亮表示，过去几年接到的都是新开发新案子的需求，近期有不少是国内外的投资者要收购现有的酒店，很明显地，目前中国酒店市场已有供过于求的情况，不少国际投资者正密切关注中国市场的发展情况。
潘思亮表示，转型的社会就是M型市场，M形是中间低，两端高，所以通常在这种转型或是经济景气的循环里面，我们可以发现，高端市场依然很好，尤其是中国，奢华收入还是不断提高，所以两端市场依旧会往高端走，反而中间或中高端市场被大量压缩，许多业主省钱、节省成本，经济型酒店也会蓬勃发展。
全球最关心的就是中国酒店市场是否将进入冬天？
他进一步指出，基本上中国市场依然有量的需求，就像人的成长一样，即使是从14、15岁进入18岁，还是会持续的强壮，只是改变的不是身高，而是体质的改变。投资方在对综合体及酒店的投资过程中，必须有新概念衍生，就像丽晶集团在30年前是第一个把酒店与高端零售整合起来，在酒店里引进商业品牌，在商场里也有餐厅，利用酒店带动商场招商，商场招商也带动许多酒店与高端品牌的互动机会;新概念对酒店业者来说，是要让酒店变成是一个不动产的平台，背负着招商、保值与增值的能力。
他也建议，高端和奢华酒店的市场，品牌与管理公司仍需一致，品牌定位要能控制所有管理流程和客户的体验，从酒店整体的服务流程、体验到价值，都必须品牌和管理相连。在未来竞争激烈的转型市场里，酒店必须要以差异化取胜，如何通过酒店的餐饮、娱乐项目把客人留在酒店，留在综合体消费，将是未来酒店经营者和不动产经营者需要面对的挑战和机会。
引进差异化产品
北京银泰置业总经理朱晓东则指出，当遇到经济周期的低点及经济结构调整的时期时，对酒店行业来说是机会，开发商要引进同质化或差异化的酒店，中国很多高星级酒店都是按照同一标准来做，因此市场上出现非常多的雷同产品，当市场不好时，许多酒店就会被淘汰。所以开发商要综合考虑酒店和写字楼、商业或公寓之间的关系，酒店里客房和餐饮、娱乐项目之间的关系，如何打造一个有特色的酒店，从长远来说，才能在市场上获得长期投资的回报。
现在很多酒店投资商都没有经验，酒店项目盖好了或建造到一半才开始找品牌管理，都为时已晚，投资商在做商业地产规划时就要考虑整体项目的市场定位，找到适合的品牌，再去做详尽设计，那么投资的酒店建成后也可获得较好的投资回报。
以晶华和丽晶酒店的经验为例，潘思亮表示，集团管理经验以零售起家，每个酒店的餐厅及商铺都是一个中心，每层楼的租金都不相同，在规划时就把整个综合开发体的概念和投资回报率算好，然后给予品牌定位，接着才是酒店、商场或是写字楼或是娱乐、餐饮不同的规划，这才是投资商成功之道。
酒店品牌决定地产品牌
从投资方的角度来看，投资方并不管理酒店，专业的事情还是交由专门的管理公司处理。陈晓东表示，酒店在整个商业地产里面从投资回报来说是最慢的，投资也是最大的，但酒店对整个综合体项目来说相当重要，引进的酒店品牌就决定了该商业地产的品牌，因此开发商更重要的是在决策项目整体定位时，要选择与地块相适应的组合。
新酒店在开业前三年对投资方的投资压力较大，但长期来看，选择一个适合的酒店品牌对整个商业地产的长远投资回报作用，具有高附加值。
中国每年迎来相当多的高星级酒店建设开业，其酒店运营商所提供的管理和服务是否真正符合对业主的承诺，为业主投资的项目负责？
海航酒店集团董事长兼总裁宋翔表示对高速扩张的中国酒店行业来说，面临最大的便是人力资源的挑战。我们经常可以看到某酒店品牌或是某几个集团在未来几年内要在中国拓展多少间酒店，作为酒店业主就有一个问题油然而生：这些酒店管理方要如何管理短时间内扩充的酒店？ 如何有效地将优秀的品牌基因管理文化引进未来投资的酒店中，为业主带来最大的回报？
作为业主，会产生的疑问就是酒店管理方如何保证旗下的每间酒店都是成功经营与管理，而不仅仅是拿到酒店管理权？中国的酒店市场也已发展越来越成熟，市场越来越细分，与此同时，大型地产投资商对酒店管理运营的挑剔程度或是专业程度越来越成熟，其中有的不仅是业主也是管理者，这种情况下，酒店业主和酒店管理公司就像鱼和水一样不能分开。
酒店管理商除了所运营的品牌，整体团队所带来的管理体系和人力资源体系无疑将极大地增加投资者对物业价值和保值增值的效果，达到回报的目的。面对现在好的发展机遇的同时，希望酒店管理公司也必须同时重视管理上的内功养成。
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