酒店式公寓，随着近几年地产投资的热潮，以其独有的投资和收益属性，逐渐走入人们的视线。酒店式公寓作为商业地产的一个细分，因其需要独特的发展环境和城市配套，往往可以作为把脉城市经济与发展的一个风向标：酒店式公寓对于发展的土壤要求较高，一座城市酒店式公寓市场的成熟程度，特别是高端的酒店式公寓发展情况，往往可以折射出这个城市的经济水平和国际化程度。

　　以城市发展为基石

　　酒店式公寓的成熟与发展，与一个城市的繁荣程度和国际化脚步息息相关。酒店式公寓好比“温室”中的花朵，需要一定成熟的土壤才能芬芳。而这个土壤，便是市场经济与社会发展的客观环境。

　　国内酒店式公寓的发展是从上世纪90年代初期的上海起步，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表，他们大多以在上海从事商务活动的外籍人士为目标客户，标榜保障其在华的居家服务体验。从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90年代中期是较为集中的供应期，1998年达到高点，从1998年开始达到稳定的供应阶段。在这段时间里，上海的人均GDP突破了4000美元，连续9年实现两位数增长。在总量方面，2000年相较于1990年，上海的GDP在十年间增长了756.45亿元人民币。在经济发展迅速与国际化融合的上海，酒店式公寓之花，在“温室”中茁壮成长。

　　北京地区的酒店式公寓起步略晚于上海，据不完全统计，北京房地产市场中具有代表性的酒店式公寓项目有35个左右，主要分布在CBD、中关村、长安街、亚运村和望京板块。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88.7%，特别是在CBD地区，出租率高达90%以上，低者也达到70%。而住户主要是长期逗留在京外籍高管以及企业精英人群。随着北京、上海酒店式公寓受到外籍人士的追捧和青睐，其他正在逐渐走向国际化的内陆城市，同样引起了酒店式公寓投资者的关注。随着近几年商业地产的转型及城市国际化的脚步越来越快，酒店式公寓或将在2015年进入新一轮的集中供应期。

　　以多样投资形式为保障

　　对于酒店式公寓的业主和投资者来说，能够看到盈利空间才是硬道理。从投资的角度说，酒店式公寓的投资前景广阔：具有个人产权，可商、住两用，又可购买产权获得分红和时权。同时，根据投资的几种不同形态，酒店式公寓还逐渐演化出了几种新的业态：SOHO、养老酒店、时权酒店等。

　　酒店式公寓投资形式的多样化，也从侧面佐证其在国内良好的发展势头。目前主流的投资形式有三。第一种，由业主筹建酒店式公寓，业主通过雇佣管理公司向外租赁公寓获取租金，同时向社会出售具有个人产权的精装修公寓单位。在这期间，业主通过经营酒店式公寓，期望地块增值，并且带来现金流。第二种，由业主筹建但不出售，自行管理或者寻找相应的服务公寓品牌进驻，通过运营酒店的模式获利。第一种与第二种盈利模式适用于大集团，采取轻重资产混合以丰富集团业务，目的并不是以单一盈利为主，因为酒店式公寓的赢利点普遍不高，通常ROI只有不到10%，业主看重的是地块增值，酒店式公寓给综合体的配套以及现金流贡献。第三种，便是由个人或者小型企业通过租赁控制的房产，做成面向大众消费群的短租，通常以收取租金提供有限式酒店服务获利。

　　酒店式公寓多样化盈利模式的发展，往往暗示着这座城市的服务公寓具较大的市场容量。而展现出茁壮生命力的酒店式公寓发展，是对城市未来经济发展以及国际化趋势一个最好的预见。

　　以数据观时局探发展

　　根据目前酒店公寓的分布情况看，中国的酒店式公寓，特别是高端公寓集中在北京和上海这两座城市。这两座城市是中国最具有代表性的国际化都市，有着酒店式公寓成长所需的土壤和养分。同时，记者通过对话正在国内发展的数家服务式公寓管理层了解到，随着中国内陆城市的兴起以及发展，酒店式公寓已经开始了在二、三线城市的调研和开发。在部分二线城市中，诸如厦门、武汉、杭州、大连已经有了国际连锁的酒店式公寓入驻。

　　酒店式公寓入驻一座城市，是因为投资者嗅探到了城市的经济潜力。根据现任广州国际金融中心雅诗阁服务公寓驻店经理陈威介绍：雅诗阁在进入一个新的市场前，会充分考量当地经济状况、城市基础建设、城市发展进程等多项宏观经济数据。另外，雅诗阁集团还会综合考量外籍人士数量、外国企业数量、外商直接投资、外籍人士政策等针对外籍人士的数据及指标。这些指标直接影响管理层的决策，入驻的品牌，以及未来的收益情况。酒店式公寓是一个客户目标群体细分较高的行业，酒店式公寓入驻一座城市，可以作为城市发展的一个风向标。

　　商业地产的投资，都需要一定的前瞻性，无论是酒店、商超、城市综合体等等，都需要投资者具有前瞻性和战略眼光，要能看出一块地、一座城的潜在价值。酒店式公寓作为商业地产的一部分，并且是客户群细分程度非常高的产品，这更需要把握好一个城市的发展方向，方可进驻。反之，我们亦可通过观察全国的酒店式公寓发展情况，从容的把脉出下一个城市发展的热点在哪里。