民宿近年来呈现井喷式增长态势，以杭州地区为例，根据西湖风景名胜区民宿行业协会的数据，2010年6月底，西湖景区民宿数量仅为41家，到2013年6月底，已增长至96家，2015年年底进一步增长至146家。而到了2016年6月底，这个数字已经变为210家。比起5年前，足足翻了5倍多，近半年就增长了四成多。

　　有研究机构深入分析发现，当下我国民宿产业却呈现出两个截然不同的发展极化：一方面，以莫干山为代表的少部分早期民宿发展区，依托成熟的区域市场表现出强劲的发展活力，全年无淡季，定价堪比星级酒店;另一方面，70%的大批新晋民宿经营者，却面临着定位失准、客源不稳的发展困境，在日益激烈的竞争之下举步维艰。

　　走在满觉陇的民宿区里，你能看到一些民宿大门紧锁，门口贴着“转让”告示。店主们用“可怜”来形容开业以后的经营状况。据房产杂志采访得知节假日入住率差不多50%，平时就更是少得可怜了。部分店主们实在撑不下去，不考虑回本，只想尽快有人接手，腾出钱来投资其他项目。虽然无奈，却是民宿圈存在的现实。也不是满觉陇的特例，类似的民宿报道频见报端。

　　看人家几天内民宿项目集资，眼看他起高楼，眼看他宴宾客，接下来会发生什么，不妨多看看。

　　经营权所有权分离,小心欲哭无泪

　　与民居所有者签订使用合同是当下民宿经营中的普遍模式，随着民宿的走红，这一模式隐藏的问题也更加尖锐：民居所有权和经营权的分离，日益高涨的房租，都决定了如何提升盈利水平成为民宿产业发展进程中绕不开的话题。

　　民宿不管是城市民宿还是乡野，其实是有共同的赢利点的，就是租金差，拿房成本往往决定民宿的赢利水平，但这种二房东模式往往也是隐患所在，租差过大就容易引起大房东的违约冲动，对于与村民签约的民宿，由于法治环境原因，这样的风险就更大。这就需要检讨民宿的赢利到底是靠什么了。假如只是因为地段因素，或者简单因为住宿环境的改善，就能获得房价的大幅提升，赢利过于集中于房价销售，大房东违约动力就会很足，因为太容易替代。甚至会出现有房屋业主在合同租赁期未满的情况下，将民宿产权收回自己经营。

　　由于民宿在法律界定上的不清晰以及产权和经营分离等问题，民宿经营和业主的矛盾将会越来越多，不利于民宿业可持续发展。

　　没有盈利的话,咱能先别谈情怀了吗

　　在一般模式下，一栋民宿在投入运营之前就至少包含了租金、装修等投入，进入实际运营之后还会涉及到雇员工资、营销成本及日常损耗等各项开支，但高额的前期投资未必能换取同等的收益。近年来随着民宿的走红，多元资本和力量在短时间内的大量涌入加剧了民宿市场的竞争，装修、租金等前期投入也一路水涨船高。据悉，杭州西湖周边，约5年前，杭州周边一栋民居的租金约为10万元/年，近年来却飙升至30万元/年，装修成本也上涨至百万元起。按照现有的标准，一栋10间以下客房的民宿，装修成本约在150万元以上，年租金约为30万元，一栋民宿的前期投入动辄就在200万元以上。

　　浙江德清县莫干山，是近两年将民宿产业发展的典型。据公开资料显示，今年环莫干山区域有民宿200多家，年营收1.7亿元。民宿也带动了区域内的房租价格，据悉，“莫干山上曾经被散乱废弃的农房，现在每栋30年的租金高达100万元。”(租金数据来自网络，错误之处望指正)　　而投入实际运营之后，按照民宿中端市场的行情，一栋民宿的投资回报期约在5-8年之间。而一些非热点景区周边的民宿，虽然租金相对较低，但在地理位置偏远，淡旺季分化、营销成本过高、入住率低等多方因素的共同作用下，投资回报期将更长。　　前有处处都要钱的日常运营开支，后有源源不断进入的新民宿争客源。盈利状况实在堪忧。

　　跛脚民宿主们,民宿真不是容易玩的

　　各式各样的人开始进入民宿市场的，有从规划设计领域精英，至少可以省一笔设计装修费;有做建筑施工的，觉得光土地房价就能赚盆满;有掌握特殊资源的，可以低成本低风险获得大面积可建设用地，希望在度假旅游市场分一杯羹;也有纯粹玩票玩情怀，本身有乡村情结的，与人结伴投资一个周末度假小院的。

　　其实跛脚民宿主很难有立足之地。经营者还必须是个综合能力非常高的人，对服务、环境以及室内设计整体把控都要到位，这种把控要细致到对牙膏牙刷杯子的选择、床品地毯的外观与品质。

　　不过如果能够把资源融合对接起来，其实是可以互补的。比如我是一个设计师，为自己的民宿设计完后其实还有剩余能量，我还可以投入到其他民宿和产品中去;可能有媒体人员想做民宿或乡创产品，他的传播能力和经验如果用于我的项目，我们就能够成为一个很好的互补——这样的链接或许可以让很多单点闭环失败的项目成为闭环成功的项目，在这两点之间价值差距是巨大的。

　　如果个性不喜欢受拘束，放荡不羁爱自由，还是不要轻易开民宿，否则时间都会被绑在民宿里。

　　最后，不要当复制品

　　现在可以聊聊情怀了

　　作为一种非规模经营的业态，民宿的个性化很重要，单店的毛利水平必须保证，充足的客源和强客户粘度是必须考虑的因素。

　　情怀不能随便谈，但是不谈还真就不行。情怀是民宿的魂，是品牌，是根本。有情怀，会讲故事，能帮你省下大量的宣传成本。值得深入探讨。　　

　　西湖民宿行业协会副秘书长封国仙看来，民宿经营最难的就是差异化，而密集涌入的经营者在推高成本的同时，也加剧了同质化。这时候情怀就开始发挥作用了。一栋民宿最吸引人的地方，一定是激发了游客对当地文化生活方式的好奇，精致民宿和精品酒店的区别，经营者一定要时刻自我提醒。

　　投资热与盈利难交织的根本原因是需求与供给的不匹配。“如果只是找个地方住，星级酒店服务更规范、更可预期，我凭什么来你家住?”没想清楚这个问题，不要轻易进来。