天气渐暖，一个欣欣向荣的世界转眼就要到来。但对公寓市场而言，行业的寒冬并没有消退。相反，现在的公寓业正在被一场未曾预料到的“寒潮”所裹挟着。

　　与以往春季租房市场无比热闹的场面相比，今年的情况有些出人意料的冷淡。并且这一情况还同时在多个城市上演。近日据第一财经报道称，上海租房市场的租金已经连续几个月出现了下跌的情况。

　　与此同时，中原地产的数据也显示，2017年1月中原(上海)租金指数为236.7点，环比微跌1.57%，同比上涨1.37%，租金指数连续4月下滑，全市租金均价77.2元/平方米/月。

　　无独有偶，有公寓运营者也对笔者称，事实上自去年十一黄金周开始，上海长租公寓的出租率就已经出现了明显的下滑。入住率陡降，甚至已经濒临到了盈亏线附近，还有的严重的公寓已经到了赔钱的境地。

　　这一状况也引起了媒体的广泛关注，在2017年元旦左右就有媒体发文称，服务于公寓运营方的急事帮自今年年初以来，在款项方面已被多家公寓品牌所拖欠，资金从几万到几十万不等，拖欠时间有的都长达半年。

　　此外，盈利尴尬、运营乏力、融资困难等也成为摆在长租公寓面前的棘手问题。然而公寓为了进一步的止损，不得不下调房价，笔者在浏览数家公寓的网站后发现，有些公寓现在的房价与去年11月的房价相比，竟然下调了500元左右。

　　另一方面，公寓市场跑马圈地的激情还在持续，租房刚需的言论还在不断传播，整个市场也在被一片生机勃勃的景象所笼罩着。然而这两种言论有如此之大的反差，却不得不让人心生疑惑，到底公寓行业的真实面目是怎样的?这两种截然对立的言论，究竟是各说各话呢，还是长租公寓市场就已经到了泡沫的前夕?

　　多个市场主体争夺市场

　　据前瞻产业研究院推出的《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计显示，截至2015年，我国房屋租赁的交易额总规模就已达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿级别。

　　而长租公寓之所以能在短时间快速崛起，所瞄准的正是租赁市场发展的这一广阔前景。不过，蛋糕虽大，能不能吃到嘴里还很难说，特别是近年来长租公寓市场的主体不断增多。

　　从目前来看，长租公寓市场的主体大致可分为三类：一是互联网创业公司旗下的公寓，如魔方、YOU+等;三是酒店集团做的公寓，像如家的逗号公寓、华住的城家公寓、铂涛的窝趣轻社区等;二是房地产企业旗下的公寓，如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓等。

　　特别是房地产企业，根据克而瑞数据显示，TOP30房企中，1/3已经切入了长租公寓领域，并且这一数字还在不断增加的趋势。另外，已经切入长租公寓领域的房地产企业，也有加大布局公寓房间数量的趋势。

　　“万科今年把长租公寓作为很重要的着力点，主要在核心城市发展。2016年有1.6万间出租公寓，我们希望今年能有一个很好的增长。”万科董事会秘书朱旭在近日的电话会议中说。

　　望而却步的租房花费

　　虽然租房市场的前景广阔，但这并非就意味着所有的公寓企业都能顺利实现盈利。除了客观的环境使然，这与公寓自身的房间价格也有很大关系，甚至在一定程度上房价还决定了最终的入住情况。

　　所以，为了弄清入住公寓所要的真实花费，近期笔者就特意走访了上海某大学附近的几家公寓。在某大学附近，公寓多为商业物业改造的，所以其房间的水电价格也都为商业用水用电价格，而相比普通的民用价格也要贵上一倍左右。那么，现在我们就来具体的看一看。

　　某公寓的负责人给笔者介绍了两种不同类型的房间，价格分别为每月3100元和4500元。具体需要收费的内容则分别有：物业费每月150元，网费每月100元，房间电费为每度1.3元，公用洗衣机每次3元左右，冷水水费为每吨6元。不过需要注意的是，热水和公用区域的电费分摊情况，由于对方没有说明，暂时不知具体如何收费。

　　但若以每月用电150度，冷水2吨，热水2吨(以某公寓每吨收费45元为标准)，洗衣8次，每月公用区域的水电分摊为50元来计算，则这笔花费为每月371元。若加上物业费和网费，则每月需要缴纳的费用为621元。那么这两种不同类型的房间，每月所需的总支出则分别为3721元和5121元。

　　通常来说，价格在4000元左右的租房已经属于中高档的水平了，所以其对应的能够支付起相应房间价格的人群的收入也是较高的。若按照房租在工资中所占的比例为三分之一来计算，则每月的到手收入应在12000元左右。那么5000左右的公寓，对应的人群的月薪则为15000元。

　　不过需要指出的是，据2016年春季求职期平均薪酬城市分布的数据显示，上海的平均薪酬则只有8825元，两者已有很大差距。若再扣除五险一金、纳税的费用外，两者的差距则更大。

　　而公寓的主要目标人群又多为城市白领和刚刚工作不久的大学生，但通常来讲他们的薪资要远远低于这个水平，所以这也就决定了中高端的公寓很难被这部分人群所接受。因而入住率难以保证也就不难理解了。

　　发展过快导致问题频发

　　长租公寓在迅速发展的同时，各种问题也在不断被爆出，像家具质量不靠谱、房间隔音效果差、水电费收取离谱、设备维护不及时、品牌过度宣传等等。而这些问题的存在一方面暴露了公寓在运营方面的短板，另一方面也说明了单纯追求入住率而对租客服务品质的忽略，长此以往也必将对公寓业的发展造成损害。

　　另外，随着长租公寓市场的主体越来越多，对手之间的恶意竞争对行业的发展也造成了极大的破坏。近日就有媒体报道称，南京市建邺区拉德芳斯精装3房的市场价为5500元，有品牌公寓在拿毛坯房时就把价格定在了6000元，并签3年照收。而装修配置成本起码要2年才能回本，每月几百的利润甚至可能都无法支付员工的工资。

　　这种恶性竞争导致的恶性结果，正在不断生成连锁反应。不仅推高了业主的假性心理预期，而且还造成了房荒假象，致使那些小规模的公寓公司不断被驱逐出市场。并且，这种恶意浪费投资人资金的行为，对融资环境本身也是一种恶意的伤害。

　　虽然竞争作为市场经济的必然现象，在任何行业中都是普遍存在的，但恶意的竞争，却只会阻碍公寓业的良性发展，对行业的正常生态也会产生破坏。

　　但要注意的是，随着布局长租公寓的主体以及公寓房间数量的不断增多，未来一场激烈的厮杀也似乎无可避免。

　　那么，未来公寓业又将有怎样的竞争方式出现?