来源 |  酒店资源

编辑整理 | 里屋里 

我国酒店业从最初的“五星级+招待所”的哑铃型产品结构，逐步发展到目前豪华、高端、中端兼具的“金字塔型”结构。供需关系也逐步从总量供给不足向结构性供需失衡转变。

酒店业是指出售住宿、宴会及会议等服务换取房间租金及服务报酬的行业。按照服务提供的类型可以分为全服务酒店及有限服务酒店。全服务酒店所提供的服务主要包括住宿、会议、宴会、度假休闲相关的服务。有限服务酒店剥离了全服务酒店的非核心功能，只提供B&B（早餐+床）服务。

从连锁酒店经营者角度按照经营形式来分类主要分为自营与加盟两种类型。自营与加盟最主要的区别在于租金及经营性负担是否由酒店集团来承担。自营业务中，酒店集团承担租金以及运营费用，酒店管理集团承担了绝大部分的经营性风险。因此，划分自营业务和加盟业务的主要标准为是否承担了大部分经营风险（主要是下行风险）。

自营又分为：自持物业（Owned）与租赁经营（Leased）；两者的主要区别在于用于经营的酒店物业是否属于酒店集团。目前绝大多数酒店集团的经营物业来自于租赁。

加盟分为管理加盟（Manachised Hotel）与品牌加盟(Franchised Hotel)两类。两者的主要区别是是否由酒店集团派驻管理人员。目前国内以管理加盟为主要合作形式。国外以管理加盟以及品牌加盟并重。某些较为知名的国际品牌会通过“长期管理协议”（longterm-agreement）来规避经营性风险，虽然单体酒店的人事权/财务权/经营权（由酒店集团交租金）都属于酒店管理集团，但是由于经营性风险通过“协议”规避了，所以本质上这种业务应该属于管理加盟范畴。

自营的盈利来自酒店经营，加盟的盈利来自加盟费；相较加盟模式，自营的经营性风险更高。自营的盈利模式为经营酒店，主要的营收为房费、会务费以及其他服务性收入。主要的成本为装修、租金、人工及耗材。加盟店收入主要靠一次性加盟费用及持续加盟费（一般按照营收的百分比提取），成本主要有人工及后台支持成本（营销费用、行政费用的分摊以及管理人工费用）。长远来看加盟模式具有较强的规模效应。

以加盟形式为主导是酒店集团做大后的必然选择。加盟模式相较直营模式经营性风险更小，在具备品牌及管理输出能力后，将会成为主要的业务拓展模式。直营模式是重资产模式有较大的经营性风险，同时经营性弹性也较大。轻资产模式经营性风险较小，相对较为稳定，是以品牌与管理输出为核心的商业模式。在直营模式下租金与RevPAR是两个核心变量，两者的驱动因素都是商业的繁荣程度，但周期长度却差异较大，租金以8-10年为一个周期，RevPAR周期则多为1-2个月（客房租金调整周期）。直营模式是出租者与酒店管理集团对未来经济繁荣程度的对赌，酒店管理者承担波动风险。如若经济繁荣程度比出租价格隐含的繁荣程度更高则酒店经营者获得较大收益，反之亦然。这种风险的不匹配在长期运营过程中会带来必然的风险暴露（如经济危机时，酒店大多亏损）。酒店集团核心能力并不是对经济的预测（或者说酒店集团的核心价值并不是风险对赌），而是对酒店业务的管理能力。加盟模式则能够更好的体现酒店集团的管理能力。从加盟商的角度来看，他们比集团自营店具有更好的风险匹配（多数加盟经营者为自有物业的所有人或者对当地商业租赁市场有较强信息优势）可以对冲大部分的租金波动风险，但是缺乏客户引流与管理能力。因此，加盟模式在酒店集团具备一定的品牌输出能力后，将会成为主要的业务拓展模式。

中美酒店集团具有诸多不同，为两种不同的股权资产：

酒店发展周期不同：美国酒店集团已经进入成熟期，而我国酒店集团仍然具有较强的成长属性（加盟店占比快速上升）。

管理输出模式不同：我国酒店管理模式以管理加盟为主，国外酒店集团以授权加盟为主。我国管理费用比例相对固定（中端及经济型），国外管理费用比例分为基础管理费（相对固定）与激励管理费（与业绩挂钩）。

ROE驱动因素不同：伴随未来加盟店占比的持续提升，我国酒店集团ROE具备持续上行的条件。国外酒店集团由于会计准则变化及库存股的影响导致ROE极高，在修正后基本维持10%的ROE水平。

中国酒店集团仍然处于快速扩张期。美国酒店集团已经处于成熟期，基本以授权加盟的形式进行扩张。我国酒店仍然处于加盟店扩张时期,且产品结构变化较大（以中端型酒店替代经济型酒店），未来加盟店开店速度将继续保持高位，成长性仍在。目前国内酒店集团的自营占比处于17%-30%的区间，未来5年有望降低至10%左右，营收来源向加盟端倾斜。

美国酒店集团自营占比显著低于国内酒店集团，中国酒店集团依然有较强的成长性。对比美国酒店上市公司与中国上市公司酒店主要经营性资产，可以发现美国自营酒店占比极小（在1.2%-2%之间），中国酒店集团自营酒店数占比在（17%-30%）。美国酒店业已经进入产业周期的中后段，相对比较稳定。中国酒店集团从自营向加盟模式转变的过程正在加速，17年以来各大酒店集团新开店中绝大部分是加盟店，而2010年绝大部分是自营店。根据我国三大酒店集团年报展望信息，未来自营店比例将会从现在20%左右下滑至10%的数量。

国内酒店集团自营房间数停止增长甚至负增长，加盟店则快速增长。未来五年中国酒店集团的自营占比将会持续下降，对应承担的经营性风险也会逐步下降。中国自营房间数占比逐步下降来自于两方面的驱动力：第一，加盟店房间数保持快速增长。第二，部分盈利能力不强的自营店将会逐步关停或者转化成加盟店。这个过程现在正在加速进行。

中国连锁酒店集团自营房间数在2014年前后就停止了高速增长，基本以加盟店扩张为主。未来伴随加盟店占比的持续攀升，净利率水平有望持续增长。加盟店的扩张符合规模效应曲线，即费用相对固定，伴随管理加盟店数目的增多净利率会保持上扬趋势。伴随加盟店的逐步增多，公司核心投资价值从经营能力和议价能力（自营方面）逐步变为品牌输出能力（加盟方面）。中国连锁酒店正处在这个时间窗口。