当长租市场风起云涌，也是租房金融蓬勃发展时，这2年，长租市场机遇和挑战共存，租房金融也在机遇中经历过阵痛，斑马王国陨落，让后续接班者逐渐看清一个关键事实——做好风控才有未来。

　　目前，国内专门推出租房分期产品的企业有X菇租房，巴X兔，京X白条，百X金融等。房租分期的实质是保理业务，其核心内容是通过收购房东债权方式提供应收账款融资。

　　从房租分期的操作实践来看，具体操作模式主要有以下2种：

　　上述所涉及到的关系都可能影响到租房平台或资金提供方开展房租分期业务的风险大小及其控制问题。国内有关房租分期业务的法律和监管规章仍然呈现大部分空白的状态，因此租房平台或资金提供方了解房租分期业务的法律风险极为必要。

　　笔者以模式2为例，对房租分期业务中平台所面临的主要风险进行分析并提出相应的对策：

　　01

　　租赁合同买卖双方的风险

　　房租分期业务属于租房平台的中间业务，未来或许会成为各平台的主要盈利点，其受益也高于传统的贷款业务。此项业务按房东出租租金收取一定比率的手续费(现在平台基本都不收取)，并对房东获得的租金预支收取利息，且年利率通常较银行优惠利率高出一定比例。

　　但是，高受益意味着高风险，房租分期业务中的最终金融风险——无法收回受让的应收账款的风险是由房租分期平台来承担的，而且这种风险更是来自房东和租客的双重风险。

　　对策 资方和平台双方审查房东和租客的资信，并核定房东的剩余租期，经营状况，出租率和收益率是十分重要的。

　　首先，应要求房东和租客是合格的主体。这关系到租房平台确认账款的合法性以及最终通过法律手段维护合法权益能否得到有效地实现。基于此，房东应该是经营正当业务的合格法人或个人。

　　其次，房东和租客应有良好信用及较好的经营状况和相对稳定的工作。租客的信用和工作稳定性，将直接反映到履约能力和履约状况，也关系到平台是否陷入到房屋租赁纠纷中去的问题。

　　02

　　应收账款债权的合法性风险

　　债权本身的合法性，不仅是合法转让债权的基础，而且是房租分期平台依法实现债权的前提。基于此，房租分期平台在接受债权转让前，应该就债权的合法性进行分析。

　　对策 房租分期平台应要求房东对应收账款债权有效性及价值进行担保承诺，如所出售的应收账款的债权是合法的债权;房东已经全部履行了租赁合同项下的责任和义务;按照合同规定向租客提供了符合服务合同要求的房间、服务。

　　03

　　债权的可转让性风险

　　债权的可转让性，是房租分期平台开展房租分期业务的前提条件。如果房租分期平台接受的债权是不可转让的债权，那么它无法实现债权的有效索偿。

　　从我国法律的规定和实践来看，房租分期平台最好仔细审查房租应收款是否存在禁止转让权利的条款，以避免不必要的风险和纠纷。另外，在实践中，权利的可转让性，不是在商务合同中得到明确的禁止，而可能发生在房东其他借贷行为中的对外承诺。

　　如有些房东在向其它同类平台借款时，二次承诺对方对该应收账款的合法性，这种承诺可能包括二次质押，应收账款通过房租分期平台贴现出售和转租约。倘若合约中明确禁止，那么房租分期平台与房东签署了房租分期协议，则房租分期平台的权利可能面临上述来自他方的对抗风险。

　　对策：为了避免各种可能阻碍债权转让有效成立因素的出现，租房平台应该要求房东做出对债权可转让性的承诺：

　　1、除了已经向平台申请开通融资权限时所披露的因素外，一开始就不存在任何阻碍债权可转让的因素，在房租分期协议期间也不会产生任何阻碍，尤其是不存在任何租赁合同能使房东因这些收租权的转让而产生的债有任何要求或权利;

　　2、债务人将担保每一项出售给房租分期平台的债权都是不受阻碍的。

　　04

　　应收账款债权转让中的权利瑕疵风险

　　如果债权本身存在瑕疵或者与转让债权相关的权利存在瑕疵，那么接受债权转让的房租分期平台势必陷入债权瑕疵纠纷中去。

　　债权瑕疵通常有如下情形：房东已经将应收款抵押或转让给第三人，即质押和租约买卖行为。根据债权转让的内部效力，房东对转让的债权负瑕疵担保责任，凡因债务人主张对抗人的使受让平台的利益受到损害时，转让人应对此承担责任，房租分期平台可以对房东行使追索权。具体表现在房东违约逾期还款时，抵抗房租分期平台从租客端收取房租。

　　此外，房租分期平台还可以要求房东对其转让的应收账款进行完整性和唯一性承诺，以及未经房租分期平台同意不得对租赁合同有关内容及其变更的承诺。

　　05

　　应收账款债权转让的效力

　　在我国法律中需要特别注意的问题是，权利人(房租分期平台)转让债权的有效性遭遇债务人的对抗问题，即通过将应收账款设计成金融产品打包出售或者称之为资产证券化。因为我国《合同法》没有规定只需要出让人和受让人之间达成协议即可构成有效的可约束债务人的转让，相反强调了通知债务人的必要性。

　　《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”因此，如果房租分期平台误认为债权人(如果房东为二房东则必须通过业主同意)同意即可成立有效的可对抗债务人的转让，而疏忽了对债务人的通知，则势必引发债务人抗辩债权转让对其具有约束力的风险。

　　从房租分期平台的角度来看，债权转让通知对它还有其他辅助性的积极意义。因为通过债权转让的通知有助于确定债务人的补偿权及相关的各方权益，防止债务人通过让予发生后向房租平台还款而解除债务。

　　06

　　租房分期平台强制追偿方面的风险

　　平台对应收账款的追索需要租客的付款，如果发生租客拒绝情形，而且拒付并不是基于其与房东之间的租赁纠纷，而作为房租分期平台需要通过司法途径来强制执行租客交租。

　　这种情况下，平台将需要为诉讼支出成本，则追索的实现很大程度上依赖于法院的支持，而且需要租客有足够的还款意愿。

　　对策 房租分期平台应当要求房东在获取融资时及时告知租客关于收租权转让的这一事实。

　　07

　　超出房租分期信用额度部分的处理

　　房租分期协议通常会给房东核定一个额度，该额度是控制房东的风险的一个手段。但是，在实践中往往会出现超出核定额度的情形。

　　有的房租分期平台进行初始额度定量与额度动态滚动相结合的方式，当动态滚动额度经过时间的积累后其额度将远远高于初始的定量额度，并计入核定额度当中。这样的作法实际上是无限扩大了房东的核定额度，导致房租分期平台承担的责任无限扩大，起不到控制房东风险的作用。

　　对策 这对这种情况，可以在房租分期协议中约定平台增加、减少和撤销房租分期核定额度的规定进行额度总量控制，并在初始的房租分期协议中征得对应但保人的同意。

　　08

　　租客双边支付的风险

　　在租客申请房租分期后，分期合同中租客端应向房租分期平台付款。但有的时候，租客仍将租金缴纳给房东，或房东有意的套现行为。

　　对策 为避免这种错误支付和恶意欺诈给平台带来的风险，通常可以就这种错误支付的情形和恶意欺诈行为与房东设立信托关系。该信托关系是针对租客直接向平台支付应收账款款项而为房东设定的信托义务。

　　可以在房租分期协议中作如此约定：当租客误将款项支付给了房东时，房东与房租分期平台之间立即建立起信托关系，即房东作为受托人有义务立即通知房租分期平台，并及时将款项全额划入房租分期平台指定的账户。房东故意欺诈行为的除暂停融资支持外，对已预支款项进行提前回收并终止金融合作。

　　09

　　法律权利主张中的操作风险

　　如果发生了诉讼，法院在适用的法律条款下对案件的判决存在很大的不确定性。因此，对于平台而言，应当注意以下几点：

　　(1)在支付通道的选择上必须选择能够足以证明彼此借贷关系并被法院认定有效的第三方支付渠道;

　　(2)在自身账务的关系上必须有足够的能力和清晰的思路证明：房东贷款金额-租客还款金额=未还款金额，这一事实依据的逻辑验证;

　　(3)注意与债务有关的强制性规定并尽量遵守履行，防范自己受让的权利受到损害。