试点整治“类住宅” 上海“拆房”进行时

　　小童抱着她的胖猫“可乐”，蹲在绿地峰尚汇的售楼处，等待着第二次业主大会的召开。她们要共同面对可能到来的无家可归的境地。

　　2月22日，北方的冷空气带来南方的降雨，上海有些“倒春寒”。由于第一次业主大会“防范不周”泄露了消息，这次维权会有些“严格”：一方面派几名业主在门口把守，小童要凭微信群认证才能进入;另一方面他们又希望有更多的人能来。

　　“下雨跑这么远不容易，大家不都是为了自己的房子嚒。”负责把守的一位山东阿姨含着抱歉的笑，搓着手。接近晚上8点，近百位业主到达，占了半个售楼处。 阿姨说，整个项目约500户。

　　小童买的绿地峰尚汇位于浦东浦江镇，距离人民广场直线距离20公里，靠近地铁8号线倒数第三站，行政划分上属闵行区。

　　原本再拧上两个灯泡，晾晒数月，小童就能搬进新家了。但是现在，希望或将化为泡影。由于购买的Loft酒店式公寓性质上属商业，2月中旬就有媒体传出，上海闵行区将针对“类住宅”进行“拆墙、拆煤气、拆上下水”的整改。这类产品在今年1月起，就在上海房地产交易中被宣布暂停出售。

　　这份网上流传整改工作方案中，绿地峰尚汇是4个已销售已验收未入住的项目之一。除了需按规定拆除违建部分，企业法人代表还需被一一分开约谈。

　　一份落款上海市闵行区房管局、规土局等8个部门盖章的《“类住宅”专项整治联合告知书》，以及落款上海通盈置业有限公司的《业主告知书》被张贴在1期房屋的一楼的玻璃大门上。政府告知书通知了闵行区针对“类住宅”的整改要求，业主告知则写明“项目竣工后，大部分房屋室内进行了局部钢平台搭设施工”，因涉嫌改变商办途径，要求拆除具有居住功能的插层、隔墙等。

　　小童知道消息是在2月17日，那天装修师傅突然被拦在门外。随后，其他业主也陆续遭遇装修阻拦。还有业主发现，有特勤人员开始进入小区，并搭起简易帐篷。

　　业主维权的主要目的是要开发商拿出解决方案。小童说，前两天牵头者跟开发商交涉的结果是：1、开发商回购房屋进行整改后再租给业主;2、退房;3、用江苏长岛的一套房子换。

　　“买的时候明明说能住人，样板间都是按酒店式公寓样式装修的。拆了隔板和煤气，我为什么还要租?又不缺仓库。”小童和身边的同伴鼓劲：“一口咬定，就要房子。”

　　1 、“时间差”

　　目前网上可检索的信息显示，绿地峰尚汇于2013年拿地，2014年公开销售，土地期限为50年。由于位于浦东前滩CBD辐射区，尽管标签写着“标准写字楼”，但推荐介绍中，“酒店式公寓”、“商墅”都是卖点。

　　40平方米，110万元，全款，这是2015年小童买下峰尚汇一期Loft的价格。某种程度上来说，她曾一度“幸运”。那是上海房价全面涨价的前夜，另一位年轻人在2015年底看中了同为闵行区的新华红星国际广场“类住宅”，价格约4万元/平方米，然而就在犹豫不定中，价格一路上涨，直到此次全市范围内的暂停出售前，价格已近至6万元/平方米。

　　小童的Loft在网上的最新的二手房报价，接近170万元。从二手房网站统计的房价趋势来看，闵行区包括Loft在内的商住房涨价曲线和住宅基本一致，但价格低了一个档次。

　　非沪籍，单身。这是很大一部分购买“类住宅”产品者的共同特征。这样的身份从2012年起，就失去了在上海买房的资格。如果不愿意结婚——当然对方还必须有着5年社保或者上海户口，或者“假结婚”，商用房几乎是他们唯一可以购房的类型。

　　他们不讳言对“钱越来越不值钱”的担忧，并固执地认为买房是唯一有办法留在上海的方式——不管是哪一种房。“即便不住，也可以出租，再贴补自己的租金。”毕竟，“类住宅”也越建越远，房租也越来越高。

　　但小童显然是有住的打算。这套原本应该在去年6月交付的Loft直到10月她才拿到，11月就开工装修，至今已花了十几万。由于开发商的大产权证还没有正式分割，小童到目前还没有拿到房产证。

　　她最看重的是隔层和通煤气，但这两点和独户的上下水，正是此次整改拆除的重点。这意味着原本拆分的每户，将不可能建独立卫生间。

　　一位不愿具名的上海某地产项目负责人D先生表示，上海写字楼里通煤气是近几年前才出现，在此之前，其主要用途还是用于办公：“严格来说，办公类商用房规划上明确不许通煤气，办公楼也不许住人。”

　　中原地产研究院分析师卢文曦透露，早期酒店式公寓以改造“烂尾楼”提供物业服务形式出现，直到2010年以前发展得都不温不火。2011年后，其商业自带的不限购不限贷属性，吸收了一部分投资力量，价格逐年增长。

　　这让开发企业看到了市场。“通常做法是，规划验收结束后房屋交付之前，煤气公司进场通煤气，工人装隔层楼板，打时间差。”D先生说。

　　“不过，通煤气的管道和平台都是预先留好的，验收时候难道看不出来?”

　　2、得而复失的资格

　　根据中原地产统计的一份上海酒店式公寓供求情况显示，2014年全市成交面积为75.32万平方米，成交均价为18723元/平方米，2016年全市成交面积为203.72万平方米，成交均价23452元/平方米。较2015年成交面积同比增长66.9%，高于住宅水平。

图片来源：中原地产研究院

　　根据上海市统计局公布的数据，截至2015年底，沪籍人口1433.62万人，上海外来常住人口981.65万人，这还不包含流动人口数量。“至少在上海，‘类住宅’的市场空间同样广阔。”D先生说。

　　这也使得商用土地市场在去年同样出现高溢价。据办办网统计，2016年，上海的商办用地成交金额总计为457.56亿元，占总出让金额的27.97%，同比增长29.76%。

　　D先生透露，如果出让的商用地远离地铁、居住区，基本上都用来盖“类住宅”：“房企拿地时，就按照住宅70%—80%的标准进行估算。”

　　然而，曾经的利润点，如今变成麻烦。除了面临建设工程造价10%的罚款、整改拆除、规划变更的费用，房企很可能还要面临来自业主的退房、诉讼、赔偿，以及剩余房屋暂停销售后的资金沉淀。上文所提的新华红星国际广场目前仅有底商销售，而原本计划在今年9月交付的“类住宅”，在整改后计划以创客空间形式出售，但时间难以确定。

　　一家全国排名前五的房企地方公司负责人分析，如果房企在上海的产品类型比较多样，还有可能通过住宅销售，或是其他物业类型运营进行弥补。如果产品类型单一，打击将非常大。

　　根据网易房产的数据显示，上海昊川置业有限公司、宝龙地产、恒基兆业在2016年上海地区销售总额中，商办物业占比超过90%，富力地产达到83%，龙湖地产达到79%。

　　尽管闵行区相关部门并未对整改通知进行正式发布，不过据财联社24日消息，除了闵行外，嘉定区也将加入整治试点行列。

　　中原地产统计数据显示，去年上海成交的34500多套酒店式公寓中，嘉定成交9100套，占比超过26%。

　　但实际涉及的数量很可能远超于此。小童说，朋友5年前在嘉定买的酒店式公寓，尽管已有产证，但因长期未装修未入住，也在此次被通知，室内要进行拆除整改。

　　有消息人士透露，上海相关部门目前正在进行相关调研，继闵行、嘉定两区后，全市范围内的整改，可能将在3月底实施。去年年底下发的整顿通知中，全市共有143个“类住宅”项目被要求暂停销售。

　　经过数小时的等候，小童从业主维权会获得的最新通知是，绿地方面调整了方案：1、以110%的购房价格回购;2、换位于崇明的房子;3、绿地回租业主房屋，“但价格不高。”一位业主说道。

　　记者就这一方案向绿地核实，但截至发稿，绿地并未给出回应。

　　“就算110%回购又能怎么样呢?我又失去购房的资格了。”小童说：“我只想要房子。”