近些年来，随着旅游业的蓬勃发展和消费观念的逐步转变，产权式饭店正成为新的投资热点。但任何一种形式的投资品都是潜在收益和潜在风险同时存在的。产权式饭店目前具备投资价值吗？什么样的产权饭店值得你拥有？无妨先从产权饭店的基本特征谈起。
按照国内外通常的定义，产权式饭店就是将饭店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者拥有一定期限的免费居住权，其余时间可以委托给饭店物业管理公司进行经营管理，并可享受每年的经营收益分红，从而实现资产的增值保值。对于投资者来说，可获得的权益包括所购饭店客房的产权、免费使用权和经营分红。以下就对这几点逐一进行分析。
一、产权是否真实和完备？
真实和完备的产权可以理解为完全的占有和自由的退出。
首先要弄清楚你预期投资的饭店是否可以分割销售的，否则一切免谈；其次，你要弄清楚饭店的产权属性。如果是住宅性质的饭店公寓，交易成本将相当低。但可惜市面上宣传的产权饭店一般都是商业性质用地，买方需按3％的契税缴纳；再次，看看你是否可以自由中止委托合同并转让你的物业;最后，看你的转让成本究竟有多少。根据税务部门规定，非住宅产品和独立式别墅在出售时，出售方必须缴纳综合税。计算方法有两种，由出售方自行选择：一种按照房屋出售总价的5％计算；另一种收取房屋出售差额部分的30％-40％，不同区域收费标准不一样。投资前你可要好好想想你投资的物业究竟有多大升值空间。按照目前的税负结构，一般来说，产权饭店是不宜做短线投资的。
此外，从宏观政策层面上，产权式饭店作为一种新型的房地产产品，有关法律法规还不健全，对投资经营过程中的诸多问题如何解决还没有可靠的法律依据，也引发了很多纠纷，投资者不得不慎重。
二、免费居住权是否充分？
投资者可以得到一定期限的免费居住权，但你在多大程度上享受到了呢？
首先，看免费居住权是否仅适用于你所投资的饭店，这也是考察饭店管理公司实力的一项指标。一般来说，有实力的公司（如高星级连锁性饭店公司）为你提供的免费居住权应该适用于多个地点不同饭店。如果仅针对投资的饭店，那么距离上不要太远，避免度假时交通成本过大，可达性要好，投资前可以根据自己每年休假的频次和时间，检查自己所在地到投资饭店的交通状况和交通成本，要明白一个道理，即使饭店的周边交通很发达，但离你的城市不方便的话，那也意味着你的免费居住权很可能得不到充分利用，这就是一种损失。
其次，饭店所在地要有优质的旅游资源或度假休闲环境，具备吸引力，这样才具有休闲度假的可能性，商务型的产权饭店道理也如此。要去做一个充分的市场调查对个人投资者而言有点勉为其难，但是可以通过一些公开发布的数据资料做判断，如统计局和旅游局公布的游客数和来源分布、饭店数及入住情况等。
三、经营分红如何实现？
目前产权饭店通常是采用售后包租的方式和签订买卖合同，在若干年内统一经营出租并承诺个人投资者每年5％-8％，甚至更高的年投资回报率。投资者需要弄明白的关键点有两个：
首先，年投资回报率是如何计算的？实际上很多宣传单上向投资者承诺的回报率，往往是按照最理想的经营条件来计算的，能否兑现是个很大的未知数。而且投资者需要注意年投资回报率中是否去除了客房出租需缴纳的约5.5％营业税及附加，因为这部分税负是应该由你承担的。其次，饭店的折旧较快、再装修投入大，这部分成本你也不得不考虑到。
其次，你如何了解饭店的盈利状况？目前多数产权式饭店在实际运作中，投资者根本就没有能力时时监督，只能坐等收益。一旦风险出现只能被动接受，而目前国家也缺乏相应的保护投资者权益的措施。这样，开发商和饭店管理公司的信用成了投资者唯一的希望。但是，资本是具有趋利性质的。产权式饭店虽然是一种融资方式的创新，它并不能根本上改变项目自身的效益状况。因此，在项目效益一定情况下，资产在不同的所有人之间转移，将增加资产运作成本。按现行的税法，产权式饭店在经营上是存在较大问题的。
总的来说，尽管市面上大量宣传产权饭店的投资价值，但在目前情况下，在我国推行产权式饭店开发条件还不成熟。投资者在进入这一领域时，要充分考虑到风险，对饭店的政策条件、市场前景、合同规范以及财务可行性等多方面进行认真分析。
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