说实话，美国的房地产也是近40年走向民众的，老百姓自己拥有的公寓越来越多。

　　四十年前，美国大城市中的中高层公寓都是私人物业，例如犹太人枯柏在曼哈顿有五栋20-25层高的公寓，从一房一厅到四房三厅，共900个的单元，他的家族靠出租公寓维持生存与扩大产业。

　　50年前，纽约50%的公寓是被像枯柏这样的人和家族拥有，20%政府拥有，只有30%是有钱人住在自己购买的公寓里。

　　那时侯，全美国大城市70%的人是靠租房在当地立足，工作。

　　合作公寓&共有公寓

　　为了打破一些有钱人垄断公寓出租市场，政府又没有很多钱来盖楼解决住房问题。

　　五十年代后期六十年代初，政府开始鼓励老百姓合作起来，每人出一些资金并共同向银行贷款，买地盖公寓。

　　这种公寓就叫合作公寓，合作公寓的业主是没有产权的，出资人只拥有该公寓的股份，你出资多少拥有股份多少。出资人共同来承担还银行的贷款，政府地税，公寓的水电煤等费用，因此，合作公寓的物业费要比共有公寓高。

　　合作公寓只能出资人自己住，不能出租。

　　四、五十年过去了，由于纽约的许多合作公寓的银行贷款已还清，大股东的结构有了变化及房产市场的多元化发展，有些合作公寓转向共有公寓，有些合作公寓放宽规章，小部分流向出租市场。

　　由建筑开发商建造的大楼，把单元的产权卖给个人的公寓称共有公寓。

　　共有公寓是可以出租的。许多有钱的投资人买了共有公寓，以出租房屋为生，发财。

　　联邦公平房屋法则

　　1968年，美国联邦通过了公平房屋法则，1988年修正。

　　各个州与市政府在联邦的《公平房屋法则》的基础制订了更具体化的法规。

　　但不论是合作公寓或共有公寓，或者是一至多家庭的HOUSE的出租，都要遵守联邦公平房屋法则。

　　联邦《公平房屋法则》的基本精神是赋予所有人有自由选择自己喜欢居住的地方而不受宗教、种族、肤色、国籍、残障、性别与家中18岁以下儿童在选择居住点受到歧视。

　　纽约州市的法律中还加入了房东不可因承租人的婚姻、职业、居留身份等原因拒绝。

　　公平房屋法则是十分偏利房客，若房东在招租的广告词中，若写了“只租给广东人”“拒绝有小孩夫妇“，“不租黑人”等具有歧视性词或口头上说这些字眼，将被房客起诉。

　　若房东具有国籍，宗教偏见，说“你的父母是从哪个国家来的?”“哦，你怎么信伊斯兰教?”也是犯法的!

　　如果房东确实对房客或申请租房人有歧视罪，申请人或租客一年内可向人权局，房屋局提出投诉，二年内可向联邦法庭提出民事诉讼，法庭认定房东有罪时，法庭会作出下例判决：

　　1.向租借人或房客赔偿经济损失，赔偿精神损失;

　　2.租房给受歧视的租借人或房客;

　　3.房东向联邦与地方政府交纳罚款，首次违法的房东最高罚一万元，在七年之内第三次违法，罚金最高达五万元。

　　美国联邦司法部对加州韩裔斯特林家族地产公司曾提出租房歧视控诉，这家在洛杉矶的韩国地产公司把房屋只租给韩裔，对其他族裔的求租者都以“没有空房”加以拒绝.

　　而在2003年，这家房地产公司已被19名非洲与拉丁族裔集体控诉，到去年11月，法官判决斯特林家族支付原告$500万律师费，并出租房给韩裔以外的族裔。

　　2006年12月26日，美联社发了一条消息，目前全美正在热烈讨论有关非法移民的租房问题，大约有50多个城市在酝酿制订限制或不准非法移民租房的新法，但最后都被拒绝无法通过。

　　只有德州的一个小城法模布兰齐市(FARMERS BRANCH)在11月制订了一项不得出租房屋给非法移民的新法律，并定于2007年1月12日生效。消息一出，抗议声四起，“美国公民自由联盟”等团体已向联邦法院起诉该市，估计案例要审核一年，限制或不准非法移民租房的新法不可能立即实行。

　　租金管制的公寓

　　从广东台山来的伍老先生从1961年就住唐人街附近的一个老式公寓里，到去年12月伍先生去世，他住的二房一厅的租金是482元/月，其他新房客租相同的单元，租金要2050元/月。

　　伍先生的租金便宜，是因为纽约政府在1969年制订了(RENT CONTROL)租金稳定管制政策，凡是在1947年2月1日之前造的公寓， 以1971年6月31日为界，房客从没有搬出过该公寓，他的租金每年的涨幅7.5%。

　　对租金稳定管制政策的公寓，纽约市议会每年六月开会，研究租金的升幅，但年租金的升幅比率最高不能超过15%。

　　在五，六十年代，纽约的一套公寓的租金只有几十元，当时，一般房东对房客租金每年涨2%-4%左右。到了六十年代末期，纽约的人口迅速递升，公寓的租金上涨。

　　为了防止广大民众因住房的租金造成生活危机，给社会带来不稳定因素，纽约政府在1969年制订了租金稳定管制政策，有效地控制租赁市场。

　　目前，纽约有120万户的房客住在租金管制的公寓，纽约政府拥有的十几万套的公寓也是属于租金稳定的公寓。

　　租金管制公寓的房东不能驱赶原有的房客，除非房客死掉，搬走。只要老房客在，租金不能随当前的公寓租赁市场而上升。只有在与新房客签合约时，租金才能提高。从1994年到2005年，由于房客的变迁，租金管制的公寓已有103000套释放到正常的租赁市场。

　　公寓租赁的规矩多

　　近几年，美国的房地产业迅猛发展，全美平均每月开工新楼宇150万套。

　　纽约租赁市场从六十年代的70%逐步下降到现在的40%，换句话说，纽约仍然有40%的人是住在出租的公寓或其他住宅里。

　　公寓出租，房东要遵守政府法律外，各个公寓都有公寓的规则。

　　通常有居住人数， 信誉调查，租金定金，申请与搬进搬出费用，宠物饲养等规定。

　　无论租借人请中介寻找，或自己从广告上寻找。手续办理都到公寓的管理公司，有些高级的公寓对申请人还要进行一二次面试。

　　居住人数的一般规定，统间(STUDIO)住一个人，一睡房二个人，二睡房二至三人，三睡房二至四人，厅是不能住人的.如果有朋友来访入住不能超过三天，如果有父母来访入住不能超过一月。入住的条件不能违规房间人数的规定。

　　十年前，笔者父母来探亲，当时我租的是二房一厅公寓，父母在我住的公寓里住了一个月，管理公司就来信，礼貌的告示公寓访客的规定，我不得不给父母另租房子。(如果自己买的HOUSE就没有此烦恼，住的是公寓，不论是买的还是租的，超过人数就会遭管理公司干涉)。

　　租借申请人填写申请表后，管理公司要收取$50元的信誉调查费，管理公司对于申请人的收入，信誉调查，有无欠款记录等，符合该公寓的要求方可批准。

　　公寓管理同意申请人入住，申请人须付一至二个月押金，押金到租客搬走时，经过房检后才退。押金存在银行，利息归房客，但利息的10%归管理公司为管理费。

　　新房客搬入或老房客搬出，要支付$250元的MOVING费.这笔钱是归大楼基金，不归管理公司。

　　政府对宠物饲养没有严格规定，一般纽约的公寓准许一户饲养一只，少数公寓不准饲养宠物，少数公寓不限制数量。

　　房客在公寓居住其间，如果违反公寓规则，管理公司有权驱逐房客搬走，不管房东是否同意。

　　住宅违章出租要罚款

　　去年，纽约房屋局开出13万张房屋违建罚单。从2000年起，纽约房屋违建罚单每年要增加5% ， 这与纽约的新移民，非法居留者增多有关。

　　8月16日，住在法拉盛的李先生告诉笔者，这几天，心里很烦，老婆刚从上海希尔顿宾馆辞职，带了儿子来纽约一个月，他的房东被人告，地下室与三层搁非法出租，他租的是三层搁.现在正在找房子。

　　纽约政府规定，任何住宅不能非法改建。其中包括自己把公寓的二房一厅改成三房或四房，出租多人。

　　已设计建造的合作公寓，共有公寓，一至多家庭的HOUSE要改变任何格局，都要建筑师重新设计，向房屋局申请，得到批准后，才能改造。

　　但要在HOUSE的地下室装锁，加建三层阁，改造成住人房间，公寓的单元隔成多间一般是不会批准的。(每个区域 (ZONING)不同，面积率(FAR)不同)。

　　李先生说，那天，房屋局收到举报来检查时，纽约红十字会的人也到场，并询问他们是否受到房东虐待? 身心有没有受到损害? 要不要先搬到旅馆去住?(住到旅馆去，一切开销由房东承担)。房东在现场一百个求饶，因为如果房客说一些不利他的话，他将罪行加重，罚款加多。

　　美国一些中下层阶级房东，他们省吃俭用，省下钱来买了一栋HOUSE，为了付贷款，就不顾政府法律，非法改建，把每一个小空间都出租。

　　而刚到美国的移民，因经济原因，也只能找这种地方住。我们在国内经常看到报道，说某人刚到美国怎么苦，与多人合租地下室等就属这种情况。

　　如果房东把地下室它隔成五个小间，装了五把锁，还建了共用厨房，洗澡间，分租出去.

　　被查封后，罚款是一天一间50美元，五间共250美元，最高罚45天，近10000美元。30天内要恢复原结构，(有时放宽到60天)，上法庭听侯判决。

　　房东收到政府罚单时，最头痛的是房客在规定的30天内不搬，称找不到合适的房子，随之向房东索取搬家费等等。这时侯，给房东用上“大出血”一词是不过份的!

　　注：在美华人购买一家庭，二家庭住宅较多，(国内喜欢称之别墅)。

　　一家庭是指只有一套完整的厨卫系统，地下室为暖气热水锅炉房，电表，煤气表房，杂物工具间等，一楼是客厅，厨房，饭厅，与一个抽水马桶间或一个车库，二楼是二或三个睡房及一套带淋浴的卫生间。

　　二家庭住宅具有二套独立的厨卫设备，客厅，睡房，可供二个家庭居住。