窝趣轻社区落址宝山共富新村新;贝客青年精品公寓选择闸北北宝兴路；泊寓新店选择张江等等。近期，多家公寓品牌纷纷从其他城市进军上海市场。除了这些新入的品牌外，上海起家的逗号公寓、魔方公寓等品牌也在近期开了多家新店。

　　目前的上海聚集了200多家公寓品牌，为何众多公寓品牌纷纷选择在魔都激战，是上海有独特的魅力，还是这背后另有缘由?

　　红海之中仍有空间

　　从南京杀入上海的贝客公寓CEO魏子石，从一开始就已经意识到这不会是一场轻松的战斗。不过魏子石觉得这其中仍有机会，“上海中高层白领客户越来越多，对产品和服务的品质会更加挑剔。我们最怕供小于求，一定要让客户有挑选和鉴别的机会。而越竞争，市场的机会才越多。”

　　但一个残酷的事实是，上海市场真正盈利的公寓品牌事实上并不多。“除了早期进来的，有资源优势，后期进来的估计都没有盈利。更明确地说，抢市场就未必是在做盈利的事情。”友社国际青年社区创始人、CEO丁野对记者 表示。

　　这样的说法得到业内大部分人的认可，这就令上海公寓市场的现状显出一种“畸形”，既然整个市场已经无利可图，为何在其他城市起家的公寓品牌还要来趟这趟“浑水”?

　　魏子石承认，租金不断上升致使成本被拉高的情况虽然存在，但其并不认为单单这一点就把公寓盈利与否框死。“很多同行为了竞争而陷入竞争，片面追求布点和规模，所以会导致拿房成本过高，盈利水平低就是必然了。”

　　魏子石称，租金在贝客的成本中所占的比重大概是40%左右。但据了解业内的这一比重普遍是在50%左右，那贝客是如何做到低于业内水平的呢?

　　“这一点贝客与竞争品牌不一样，不符合我们财务评估的项目，就坚决不做。所以不能看绝对值，要看收入占比，有的租金成本高，但是出租定价也高。并不是租金成本越低越好，要看指标。我们有6个关键指标，项目评估必须全部满足才会拍板。”

　　逗号公寓总经理陈意也赞同这一说法，他表示员工工资、水电、宽带、保洁、装修等诸多变量都会影响到公寓的整体成本，关键要看如何进行调控。

　　除了房租上有一个衡量的标准外，魏子石还谈到了建立生活服务平台、建立青年文创平台、孵化青年文创项目等多元化收益方式。

　　“整体下来贝客公寓门店入住率的盈亏线只要在75%左右即可盈利，相比业内92%左右的标准，我们对上海市场还是有信心的。”魏子石对记者表示，接下来贝客还将在上海再开2家新店。

　　市场刚需和完善的交通

　　当然，收益模型只是决定成败的其中一环。而上海出租市场供给和需求的极大不平衡，也是众多公寓品牌看好上海市场的重要原因之一。“目前上海有400万套出租房，但品牌公寓才20万间，公寓的前景很好。”在公寓行业沉浸多年的张显(化名)对记者说。

　　丁野也十分认同张显的观点，他表示，“北上广深，是公寓企业的必争之地。这些城市外来人口多，租房需求旺盛，租金相比其它城市也较高。”

　　据上海统计局最新发布的《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示，上海的外来常住人口为981.65万人。高于北、广、深等其他一线城市，成为外来常住人口数量最多的城市。

　　在这近千万的常住人口中，除去外来务工人员外，主要以新毕业的大学生、公司白领和服务业的从业人员为主，而这类人群也正是房屋租赁市场的主力消费人群。

　　另外，公共交通是否便利也是影响公寓选择房源的重要条件。魔方生活服务集团CEO柳佳称，相较于其他城市，上海的轨交、公交路线遍布城市各个角落，这也是上海被格外看好的重要原因。而交通的便捷与否，对上班族来讲有时甚至起了决定作用。

　　“除了市中心等价格较为高昂的区域，任何轨交沿线的优质物业，只要评估通过，都可以用来做成魔方公寓，保证产品供应量的同时也给租客带来更加高性价比的选择。”柳佳说。

　　政策和房价的推动

　　此外，上海限购政策的步步收紧，也让很多人，尤其是年轻人暂时失去了购房“能力”。例如在今年3月25日出台的新政中，非上海户籍居民的家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年的规定，就在一定程度上扩大了租房的人群数量。

　　此外，居高不下的房价，对于多数工薪族来讲也是巨大的挑战。数据显示，今年8月份上海商品住宅成交均价上涨至42521元/平方米，环比上涨13.1%，同比增长38%。而2016年春季求职期平均薪酬城市分布的数据显示，上海的平均薪酬为8825元。

　　柳佳认为，当租房从“过渡”变成一项长期的选择时，租房的需求必然更加旺盛，也将会推动整个租赁市场的进一步发展。而基于此考虑，各大公寓品牌纷纷加码布局上海市场，也就不难理解了。

　　加上租赁市场的供应主体被传统租赁住宅充斥，痛点嘈点日渐显露，租赁市场的产品也亟待更新和升级，这又给长租公寓的发展提供了良好的契机。

　　另外，国务院先后发布的一系列政策和指导意见，也给整个公寓行业的发展提供了良好的条件，尤其是在税收、融资等方面。今年6月3日，国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，更是使整个房屋租赁市场“沸腾”。

　　除了直接相关的政策影响，上海相对轻松的创业环境也被多家公寓品牌看好。水滴公寓运营总监薛峰说：“要说创业氛围北京、上海、深圳各有优势，但是创业所需的行政流程，上海非常的正规和便捷。”

　　良好的经济环境和便利的政策支持，使公寓企业在落地时更加方便。加上更加开放性和国际化，也让上海聚集了大量的国外民众。窝趣品牌相关负责人说，“这些租客对生活质量的要求较高，也愿意为更舒适的居住环境消费。”

　　在谈及这一点时，薛峰对记者说：“对于租住领域来说，上海有一种多元化的生活气息，这可以为不同风格、定位的公寓品牌找到自身的领域和市场，这是非常可贵的。”

　　所以，基于此来看众多品牌公寓选择激战上海市场就不难理解了，但随着竞争主体的增多，一场“生死之战”似乎也不可避免。究竟谁能在这场纷争中“问鼎魔都”，还要拭目以待!