很多业内人士都知道，在我们国家现有星级饭店近万家中，从立项到设计再到施工的过程中，全部都是按照规范的饭店处理的建筑并不很多，在我个人担任过各种总经理和董事长的饭店中，就有或是从菜市场，或是从办公楼，或是从其他什么用途的建筑硬改装成饭店的，至于从根子上就是饭店的建筑，反倒成了少数；当然，如果仅仅是专业水平不够倒还好办，问题是还有一些单位当年巧立各种名目，偷偷摸摸地盖起饭店，由于不是名媒正娶，就迫不得已地使饭店的工程保障系统与联体建筑共用，使日后饭店的运营苦不堪言；也有一些饭店由于是动用小金库之类的资金建起的，所以要将账目东掖西藏，以至于饭店开始营业了，却做不出投资决算。至于施工质量粗糙、偷工减料、或是由于各种“限期开业”命令而赶工期造成的工程问题更是比比皆是。如果用较为规范的投资建设标准衡量，可以讲现有星级饭店中的绝大多数是有明显“残疾”的，这种“残疾”正在而且仍将长期地制约着饭店业的健康发展和效益的提高。这也是为什么中国的饭店产权交易总是难以操作的原因(行政手段促成的饭店产权交易除外)。实际上目前转让饭店和收购饭店的需求并不是不旺盛，难以成交的原因除了僵化的饭店资产评估模式外(这种模式既不能实现与国际接轨，又不能真实反映饭店资产的实际价值)，饭店资产质量普遍较差也是一个十分重要的因素。

　　尽管这种先天的缺陷由来已久，但是，对整个行业真正形成明显的干扰则是在90年代中后期。随着饭店全行业效益进入低谷才开始充分显现的，这其中起作用的也还是一个供求关系。众所周知，90年代中期之前的饭店市场一直处于供不应求的状态，但那个时候“萝卜快了不洗泥”，一“缺”遮千丑。只是当市场由供不应求转变成为供过于求的局面之后，有了充分的选择空间的客人，才开始变得越来越“挑剔”了，这样问题一下子就变得尖锐起来。

　　饭店资产(含物业)质量不佳会带来一系列的后遗症，首先会干扰饭店的正常经营，降低经营业绩，这一问题实际上已经在饭店业较为普遍地存在着，但在多数情况下这笔账却被很不公平地记到了经营管理者身上。资产质量差还会对饭店资产的正常流动形成负面影响，一个行业产权不能正常交易，势必导致死水一潭，没有活力。因此，如何提高饭店资产质量，保证饭店“优生优育”，就成了现阶段与引导饭店市场供求平衡和提高管理水平同等重要的任务，而完成这一任务的第一责任人就是饭店的投资者。

　　总结现代商业饭店的投资经验，优良的饭店资产应该同时符合以下几个基本条件：

一、正确的投资动机

　　众所周知，现在市场上的一些饭店当年并不是、至少不是百分之一百地作为企业的本质作出投资的，就是说，建饭店的目的不一定是为了赢利。这种情况曾多次在国有饭店发生。国有饭店投资的动机确实很复杂，可谓千奇百怪，对此人们都已经十分熟悉，也就不用再一一列举，只是那些从投资时就把饭店当成完全的企业，准备参与市场竞争的反倒成了少数。如前所述，这些年来，随着市场经济体系的建立，饭店行业中的国有成分的比重已经逐步被稀释，国有饭店投资中的一些问题也会随之淡化，尽管这一过程会比较漫长，但矛盾总可以自然缓解。

　　现在值得注意的倒是民营资本，这些年大量的民营资本涌入饭店业，这对于饭店业的进一步发展确实起到了很大的推动作用，随着饭店业改制的不断深入，未来一段时间内，民营资本在饭店业的固定资产总值中的比重还将不断升高。但令人忧虑的是，在投资饭店的动机方面，民营资本在总体上并没有表现得比国有资本更好。在笔者接触过的民营资本的饭店投资者中，坦言建饭店完全是为了追逐利润的并不多，一些经营其他主营业务的公司更习惯把拥有饭店看成是公司的一种形象外加接待的基地——饭店是自己的，办起事来方便，这实际上与当年国有饭店的投资动机并无两样，因为形象加基地的投资动机从根本上就使得饭店不能够按照自身的规律进行管理和经营。民营资本投资饭店的过程中，还有一种情况比较典型，就是爆发户心态，“我从小受穷，现在有钱了，要让人家看得起我，饭店最能显示我的实力。”以这种心态进入饭店业的民营老板不在少数。当然，现在建成的饭店中，还有个别资金的来源并不清晰的实例，所有这些，都反映出投资饭店在动机上的问题。

　　至此，我想起了曾经读过的一本叫作《血玲珑》的小说，书中的女主人公的女儿身患重症，当她得知只有用与女儿同血缘的婴儿的血才能医治女儿的疾病的时候，女主人公不顾身体虚弱，冒着风险怀上了一个孩子……

　　我们现在很多饭店当年的身世就如同书中的这个婴儿，怀上它的目的并不是为了得到这个孩子，而是为了另外的某种需要。在这种使命中，孩子本身的正常发育成长就成为了相对次要、甚至是无关紧要的事情了。如果小说讲的还只是一个虚拟故事，那么饭店业投资动机导致的问题却是非常现实的存在。退一步讲，即使故事中的故事变成了现实，那也不过是一个还不会引发社会性问题的具体事件，充其量只是会提出伦理、道德、家庭、社会等问题让人们思考，但饭店业中这种“非正常生育”的现象却已经不是个别的事件，它普遍到已经在严重影响着整个行业的健康和发展。

二、专业的市场分析

　　投资动机的不正确自然会导致投资质量的低下，但也有一些动机正确的饭店其结果同样不甚理想，原因是投资与市场脱节，正是应了那句话，仅靠良好的主观愿望，并不一定能够取得良好的客观效果。

　　投资不问市场是一种通病，在我们国家各行各业中都不同程度地存在，相对于其他行业，饭店业到未必最为严重。但是众所周知，由于饭店业的市场化程度相对较高，因此，也就导致了任何背离市场的投资行为都会受到比其它行业更严厉的惩罚。在诸多背离市场规律的做法中，两种现象最值得重视。

　　一是政府把饭店，尤其是高档饭店当成形象工程，根本不考虑当地经济发展的总体水平和饭店市场的准确需求，一味要求脱离实际的高档、豪华，以前是政府直接投资，现在是引导(实际上是误导)各类资本进入。我不止一次地接待过一些经济还相对落后的城市关于兴建五星级饭店的咨询，有的是由市领导带领。对于那些连有限的几家四星级饭店都经营困难的城市，我一般都会在帮助他们仔细分析当地市场后，明确地告诉他们由于没有五星级饭店的市场需求，最好不要立即上马这种项目，有时，投资人听明白了，但政府的同志却始终听不明白，当然，也许听明白了，但由于种种原因这个项目必须要上。

　　二是应该怎样正确理解“最好的饭店”的含义。随着经济的发展，各地在兴建饭店的过程中，纷纷提出一定要建一个最好的饭店。原则上讲，这个理念并不错，只是对“最好”二字需要有正确的理解。第一，既然说到“最好”，就需要有个比较，这个“最好”应该是相对谁而言？正确的答案应该是相对本地区而言。如果在一个经济发展水平很一般的城市，却要完全脱离当地现有饭店的基础，一定要投资一个用北京、上海的标准衡量都是最好的饭店的话，那就是绝对错误的作法。第二，这个“最好”指的是什么最好？现在的问题是很多饭店投资者都把这个“最好”简单地理解成为多花钱去买最好的设备设施，为了这个“最好”要肯烧钱，敢烧钱。实际上，衡量最好的饭店标准的第一条恰恰是首先要与当地的市场需求最吻合，然后是在这个框架内的最好的硬件设施，最好的设计施工，更重要的是最专业的经营管理水平，只有由上述这些要素组成的“最好”才是最有生命力的“最好”，也才是真正的“最好”。就是说不能离开具体的环境抽象地设计不切合实际的“最好”。也可以讲，最能适应本地高档客源需求的饭店就是最好的饭店。

　　最近几年来，已经出现了一些不具备上五星级饭店的地方“大干快上”地兴建五星级饭店而导致的惨痛教训，某省会城市第一家五星级饭店在2002年投入使用，当年这家饭店人均亏损超过7万元人民币。当然，有人会说仅以饭店投入后第一年的业绩不佳作为根据，就断定当地没有五星级饭店市场未免有些草率，此话不无道理。但据了解，在这样一个经济发展水平并不很高，又在地理位置上不适合高档商务客人留驻过夜的城市，一年来又有几家五星级饭店正在投入使用或在建，这种投资不问市场的举措是不是更加草率呢？

　　也有一些准备投资饭店的人士或准备动员他人投资饭店的人士(比如市长或老板)自认为是具有市场意识的，并且自认为已经做了市场调查和分析，其实，他们的调查和分析仅仅是对这个城市现有多少饭店和这些饭店出租率的一个大概统计(还不一定十分准确)。我经常反问他们，为什么要找人来设计饭店，来画图纸，为什么不自己动手做这些事情？答曰：那是很专业的工作，我们做不了。再问：难道做市场分析就是不专业的事情，自己就干得了吗？

　　现在，大家都知道设计饭店、建设施工和未来管理饭店这些工作都要找专门的公司来做，因为这是很专业的事情，外行干不来。其实这已经是一种进步了，想当年，又有多少人真的认识到管理饭店是专业性的工作，“这种伺候人的活是个人就能干”的认识就是在今天也不能说已经彻底地丧失了市场。不过，对于投资中市场分析的专业性的认识，则更加不够普及，以至于很多有权或有钱的人都自认为可以做出正确的判断。而正是由于这种自以为是的“判断”，导致了大量的不符合市场需求的饭店的出现，如果把这些饭店仅仅当成作品看，也许它们还是符合标准的，但如果同时还从市场的角度审视，结论就是：这些饭店还是存在着先天的弱智和残疾，至少不是“优生优育”的结果。

三、专业的工程设计

　　设计饭店也是孕育饭店中的重要环节，饭店要想富有竞争力，有一个好的设计十分关键。不能把饭店设计仅仅当成是完成一个作品，它首先应该是赢利的工具，各种设计技巧是都要服从和服务于这个大局，否则，再好的设计也只能仅仅停留在作品层面。也就是说，饭店设计既要从建筑遵从建筑美学的原则，更必须服从市场的需求。我们现有的一些饭店就有这方面的毛病，如果简单地从设计艺术和建筑美学的角度欣赏，似乎还有一些价值，但饭店可不是仅仅用来供人人观赏的，它的最终使命是商业活动的载体。从现有饭店的整体状况而言，显然，这种最本质的需求并没有在以往的饭店设计中得以充分体现。

　　要使饭店设计具有较强的使用价值，就必须使饭店的设计工作紧紧围绕着饭店的市场定位进行，因此，凡是在投资时市场定位不清楚的饭店，就是请来最好的设计人员，也不可能设计出合格的饭店。严格地讲，在没有明确的市场定位之前的饭店工程设计一般都是盲目设计。

　　饭店工程设计的另一个误区是与饭店装修设计混淆在一起，一些人认为所谓饭店设计就是贴什么样的墙纸，铺什么样的地毯，安装什么样的灯具等等，也就是说，如何处理客人可以看到的各个部位。而真正意义上的饭店工程设计首先是饭店功能的确定，它回答的是饭店每一个部位都用来做什么和怎样使用的问题，而确定功能是要有依据的，不能凭空创造，这个依据就是饭店的市场定位。相比之下，饭店装潢设计显然居于次要的位置，是整个工程设计工作的延续部分。从现有多数饭店的实际情况来看，工程设计与市场定位是严重脱节的，就是说，多数饭店的工程设计没有基本的市场分析做依据，是盲目的。因此就出现了这样的一些饭店：孤立地看设施都还不错，但却不出效益，比如，商务饭店中过多的娱乐设施，中低档饭店中出现个别高档的设施或是高档饭店中出现了低档的设施这样的情况。

　　当然脱离市场定位并不是现有饭店工程设计中的惟一问题，有些饭店即使单纯地从设计专业的角度看，也会让人感觉别扭，比如，客房的窗户很小，采光不够；客房楼层不处理成一个平面，还要上上下下的很不方便；员工活动与客人产生过多的交叉，餐厅与厨房不相连等等，一些饭店的角落里有大量的说不清楚用途的公共面积，不光造成建筑材料的浪费，而且也使得日后的经营管理成本和费用加大。现在有一种说法是中国饭店行业的硬件很好，实际情况并不完全如此，所谓硬件好是饭店使用的设备设施的档次一般较高，大部分装修也是富丽堂皇，但如果从饭店使用功能上评价饭店的硬件，总体的结果不但不能说成很好，相反，应该是问题很多，或是很不规范。饭店后天管理中暴露出来的问题，实际上都与之有关，需要引起重视。

　　饭店工程设计的重要性还在于它的一次性特点。说它一次性并不是说绝对地不可更改，但即使是装修装饰这些改造相对容易的项目，也不是随意变动的。至于房间面积等在土建工程时就已经决定的区域，基本上就是终身制了，因此，饭店工程设计的重要性实在是太重要了。就操作环节而言，两点必须牢记，一是设计离不开定位，二是设计要求专业。就目标而言，也是两点，一是要保证未来良好的使用功能，二是要防止饭店的资产质量不要因设计不当而贬值。

四、良好的施工质量

　　饭店的施工质量是保证“优生优育”的最后一个环节，它对于饭店经营管理的重要性已经众人皆知，不需再过多地加以论述。

　　需要指出的是，目前存在的施工质量问题除了施工者的原因之外，一些饭店的投资者不按规律办事，所谓“限期完工”，“限期开业”的做法，也是导致施工质量低下的重要原因。从这些年饭店建设的经验教训中分析，凡是赶在重要活动之前开业的饭店，大多施工质量问题多多，北京亚运会、昆明世博园艺会等，不仅催生出一批本不该出生的饭店，而且各种命令还使得其中的一部分成为残疾，这些教训应该记取，但愿残疾饭店从此以后与奥运会和其它各种会说再见。

五、严格的资金控制

　　残疾饭店的另一特点是建设饭店不计成本，不考虑今天的投入与明天的产出之间的关系。投资的标准不是对未来市场回报预测，而是我能融到的资金总额。而且由于投资分析不规范，一般开工以后还都要追加投入，正所谓“面多了加水，水多了再加面”的效应，最后走到哪里是哪里。当然，如果说残疾饭店完全是这种“只讲奉献，不求回报”的做法直接导致的，未免言过其实，但有一点却是肯定无疑的，就是这种做法下产生的饭店至少不是健康的，因为肩扛着如此沉重建设成本的这类饭店不可能正常下海，它经不起市场大潮的冲击，从这个角度看，也仍然可以认为这是饭店先天残疾的表现。目前大多数饭店或多或少地都患有此病症。

　　规范的饭店投资应该根据对拟建饭店未来的收入预测而决定，是将来能收多少决定投资者现在可以投入多少，而不是相反。在这方面，我多次举过法国雅高集团在天津投资饭店的范例。

　　1）投资前先做市场调查和分析。

　　2）确定未来一个时间段内市场能够承受的价格和最可能的出租率。

　　3）由此确定饭店的投资上限。

　　按照这种模式，雅高在天津投资的这家使用IBIS品牌的经济型饭店的总建筑面积5000平方米，客房150间，除客房外只有一个餐厅和一个酒吧，投资总额在3000万人民币之内。相信很难在国内现有的同类饭店中找到以同样的投资建设起的饭店。